Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede acudir al llamado desahucio express, un procedimiento judicial pensado para agilizar la recuperación del inmueble y, al mismo tiempo, reclamar las cantidades adeudadas. En Vilanova i la Geltrú este procedimiento se tramita ante los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial, y aunque la ley prevé plazos breves, la duración real depende de la carga de trabajo del juzgado, de si el inquilino se opone y de otras circunstancias del caso.
En este artículo explicamos en qué consiste el desahucio express, qué requisitos debe cumplir el propietario, cómo se desarrolla el proceso paso a paso y qué derechos tiene el inquilino durante su tramitación.
¿Qué es el desahucio express y cuándo se puede utilizar?
El desahucio express no es un procedimiento distinto al desahucio por falta de pago, sino la forma coloquial de referirse al juicio verbal regulado en los artículos 250.1.1º y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Su característica principal es que permite acumular en una sola demanda dos peticiones: la resolución del contrato de arrendamiento y la reclamación de las rentas impagadas, junto con el desalojo del inmueble.
Se aplica cuando existe un contrato de arrendamiento de vivienda o de local de negocio y el inquilino ha dejado de pagar la renta, los suministros pactados u otras cantidades asimiladas a la renta (por ejemplo, la cuota de la comunidad si así se acordó en el contrato).
Requisitos para iniciar el procedimiento
- Existencia de un contrato de arrendamiento (puede ser verbal, aunque es recomendable que conste por escrito).
- Impago acreditado de una o varias mensualidades de renta.
- Identificación clara del inmueble y del inquilino demandado.
- Agotamiento, cuando sea posible, de un requerimiento previo de pago (burofax u otro medio fehaciente), que no es obligatorio legalmente pero refuerza la posición del propietario en el juicio.
Pasos del procedimiento en Vilanova i la Geltrú
1. Requerimiento previo al inquilino
Aunque la ley no lo exige como requisito de admisión de la demanda, es habitual y recomendable enviar un burofax con acuse de recibo reclamando el pago de las cantidades adeudadas y advirtiendo de la intención de iniciar acciones judiciales. Este documento puede resultar útil como prueba.
2. Presentación de la demanda
La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio del inmueble arrendado en Vilanova i la Geltrú. Es necesario detallar el contrato, la deuda existente y la petición de resolución y desalojo. En la mayoría de los casos de desahucio por falta de pago de vivienda es obligatoria la intervención de abogado y procurador cuando la cantidad reclamada supera el límite legal que exime de dicha obligación.
3. Admisión y requerimiento judicial
Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días hábiles, opte por una de estas tres vías:
- Pagar la totalidad de la deuda reclamada (enervación de la acción), lo que puede evitar el desahucio si no se ha enervado ya en una ocasión anterior.
- Oponerse a la demanda, alegando lo que a su derecho convenga.
- Allanarse y entregar las llaves de la vivienda, poniendo fin al procedimiento sin necesidad de juicio.
4. Vista o resolución sin vista
Si el inquilino se opone, se celebra una vista en la que ambas partes pueden presentar pruebas. Si no contesta o se allana, el juzgado puede dictar decreto o sentencia sin necesidad de juicio oral, fijando fecha para el lanzamiento.
5. Lanzamiento
Si finalmente procede el desalojo, el juzgado señala fecha para el lanzamiento, es decir, el momento en que se procede a la entrega efectiva de la posesión del inmueble al propietario, con intervención judicial si fuera necesario.
Plazos orientativos del desahucio express
La ley prevé plazos breves, pero conviene entender que son orientativos y pueden variar según la carga de asuntos del juzgado y la respuesta del inquilino:
- Plazo de diez días hábiles para que el inquilino conteste al requerimiento.
- Si hay oposición, señalamiento de vista en un plazo variable según la agenda del juzgado.
- Si no hay oposición, posibilidad de dictar decreto de desahucio sin necesidad de vista, acortando los tiempos.
- Fijación de fecha de lanzamiento tras la resolución firme.
En la práctica, un procedimiento sin oposición puede resolverse en unos meses, mientras que si existe oposición o recursos, los plazos se alargan de forma considerable. Estas cifras son siempre estimativas y no constituyen una garantía de duración.
Normativa aplicable
El procedimiento se rige fundamentalmente por la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (artículos 250.1.1º, 440.3, 441 y concordantes) y por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que regula las causas de resolución del contrato por falta de pago.
En Cataluña, además, debe tenerse en cuenta la normativa autonómica sobre protección frente a situaciones de vulnerabilidad económica o residencial (Ley 24/2015 y sus modificaciones posteriores), que puede obligar a dar traslado a los servicios sociales del Ayuntamiento de Vilanova i la Geltrú para que informen sobre la situación del inquilino antes de ejecutar el lanzamiento, en determinados supuestos previstos legalmente.
Derechos del inquilino durante el procedimiento
El inquilino conserva derechos durante toda la tramitación:
- Derecho a enervar la acción pagando la totalidad de la deuda, salvo que ya hubiera enervado con anterioridad.
- Derecho a oponerse y alegar lo que considere oportuno, incluida la posible existencia de pagos ya realizados.
- Derecho a que se le comunique adecuadamente el procedimiento y a recibir asistencia jurídica gratuita si cumple los requisitos legales.
- Posibilidad, en determinados casos, de que se valore su situación de vulnerabilidad antes de ejecutar el lanzamiento.
¿Qué puede hacer el propietario para agilizar el proceso?
Contar con el contrato de arrendamiento en orden, documentar los impagos mediante recibos bancarios o burofax, y aportar toda la documentación desde el inicio de la demanda ayuda a evitar dilaciones innecesarias. Acudir a un profesional que conozca el funcionamiento del juzgado de Vilanova i la Geltrú puede facilitar la preparación correcta de la demanda y el seguimiento de los plazos procesales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el desahucio express sin haber enviado antes un burofax?
Sí, el burofax no es un requisito legal obligatorio, aunque resulta muy recomendable como prueba del impago y de la reclamación previa.
¿Qué ocurre si el inquilino paga toda la deuda antes del juicio?
Si paga la totalidad de las cantidades reclamadas, puede enervar la acción y evitar el desahucio, salvo que ya hubiera utilizado esta posibilidad en un procedimiento anterior sobre el mismo contrato.
¿Es necesario abogado y procurador para este procedimiento?
En la mayoría de los casos de desahucio por falta de pago es necesaria la intervención de abogado y procurador, salvo excepciones legales relacionadas con la cuantía reclamada.
¿Cuánto tarda de media un desahucio express en Vilanova i la Geltrú?
No existe un plazo garantizado. Depende de si el inquilino se opone, de la carga de trabajo del juzgado y de otros factores procesales; las cifras que se manejan habitualmente son siempre orientativas.
¿Puede suspenderse el lanzamiento por motivos de vulnerabilidad?
En determinados supuestos previstos en la normativa catalana, los servicios sociales deben ser informados y pueden proponerse medidas, lo que puede influir en los plazos del lanzamiento según el caso concreto.